samedi 15 octobre 2011

Ma quête de l'investissement immobilier.


Je continue à chercher dans mon coin des opportunités d'investissements immobiliers. Pour l'instant je n'ai rien signé, mais j'ai plusieurs pistes sérieuses.

 Toutes les semaines, je fais le tour des sites "leboncoin", "seloger.com" et "PAP ". Je m'intéresse particulièrement de près aux annonces de biens vendus avec un locataire à l'intérieur. Ce genre d'annonce est assez rare, car tout investisseur sait qu'un bien occupé se négocie aux alentours de -20% en dessous de sa valeur. Pourtant, ces 2 dernières semaines, ce n'est pas moins de 5 annonces de ce type que j'ai pu apercevoir. Généralement des studios de 20m² vendus aux alentours de 100K. j'ai à chaque fois fait des propositions autours de 80~70k, en précisant que j'étais prêt à signer rapidement et sans la clause suspensive pour non obtention du crédit (j'ai déjà eu des accords de principe sur des biens similaires qui n'ont pas abouti). Pour l'instant les propriétaires m'ont gentiment envoyé paître, mais il s'avère que quasiment à chaque fois, c'est pour éviter de payer la plus value (suite au changement de fiscalité qui va avoir lieu, le temps joue donc en ma faveur). Une fois même, le propriétaire m'a dit avoir vendu à 95K après avoir "sacrifié" son prix. L'investisseur acheteur à royalement emporté un bien à 5,3% de rentabilité brute... A ce prix là, je fais des SCPI personnellement. J'ai du mal à comprendre les investisseurs de près de chez moi.
Je ne suis pas découragé pour autant, surtout que je suis de ceux qui pensent que les prix de l'immobilier seront corrigés d'ici 1 à 3 ans, je n'investirai qu'avec une bonne marge de sécurité, et un quasi niveau d'autofinancement dussé-je ne jamais y arriver. Certains des propriétaires qui m'ont éconduit la semaine dernière ont renouvelé leur petite annonce, je reviendrai à la charge la semaine prochaine pour tâter le terrain.
J'ai de plus étudié une "affaire" hors du commun, soumise à mes bons soins grâce aux contacts que j'ai pu établir sur les forums d'investisseurs que je fréquente (pas le genre de chose qu'on voit dans les petites annonces quoi). Voila donc l'affaire : appartement refait à neuf 57 m² à Boulogne Billancourt avec parking privatif + cave. Valeur estimé par agence (que j'ai bien entendu vérifié) 315 k fourchette basse. Vendu 215 k ! Bien sur à ce prix la il y a un Hic ! La propriétaire loue le logement à son frère de 74 ans qu'elle ne veut pas mettre à la porte. Il faut donc reprendre l'appartement avec un locataire de 74 ans qui de fait sera "inexpulsable", avec un loyer défiant toute concurrence de 800 €/ mois. Pas tout à fait le genre d'investissement correspondant à mon profil (je cherche un autofinancement, pas un espoir de plus value à grands frais de trésorerie). Tout de même, l'affaire est intéressante des premières simulations grossières montrent un TRI de plus de 10% si le locataire vient à quitter l'appartement dans les 10 ans. De plus, j’estime qu'il y aura peu de problèmes sur la perception de mon loyer. J'en saurai plus quand j'aurai visité l'appartement (ce qui devrait arriver sous peu) et que j'aurai étudié la solvabilité du locataire présumé. Cela ressemble beaucoup à un investissement sous loi 48 pour ceux qui connaissent. Wait and see...

6 commentaires:

  1. Alors ce retour, qu'est ce que la visite a donné?

    Effectivement 800e de loyer pour 215ke de mise ça fait bien maigrelet. J'avais vu ce type d'annonce, elle se rapproche des résidences de services (du style le loyer paie juste les charges). Je n'irais pas investir dans ce type de location.

    Retaill

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  2. Le propriétaire vient de Tours pour me faire visiter. Il à annulé la dernière visite samedi matin, il doit me recontacter dans la semaine...
    Pour les résidences services, je ne trouve pas que cela y ressemble, à la sortie j'ai un bon espoir de plus value, ce qui est loin d'être le cas dans les RS.

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  3. Tours ma ville natale et de prédilection ;- ))

    Enfin le lien que je voulais faire c'est que le loyer paiera tout juste les charges de co-propriété, taxe foncière.

    Regarde du côté de Pierre 48, je pense que ça pourrait t'intéresser (investissement dans des baux de loi de 48), et plus-values sympa à faire. Il faut tout de même passer par une société de gestion.

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  4. Vous avez partagé des informations très précieuses dans cet article. Merci de l'avoir fait.
    Condo Lachine

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  5. Bonjour
    Qui me donner son avis SVP. Je voudrai investir dans l'immobilier, j'ai une assurance vie de 150.000 euros et vu un bien vendu a 250.000 euros. Le banquier m'assure que l'idéal pour moi est le prêt in-fine avec un rembourssement mensuel de 802 euros/mois hors assurance contre un prêt classique a 1805 euros/mois toujours hors assurance. Le bien est actuellement loué avec un revenu locatif de 17853 euros annuel. J'envisage également de faire une sci familiale. Je ne sais pas vers qu'elle solution me tourner. Merci pour votre aide

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