samedi 6 août 2011

Les pièges du LMNP


Lorsqu'un "ami" CIF m'a plongé dans le monde de l'investissement, l'une des premières choses qu'il m'a proposé était un investissement type "retraite" de LMNP en résidences services. L'affaire sur le papier était alléchante, un rendement interne à 2 chiffres, un placement où l'on à rien à gérer... Après quelques mois de recherches sur le sujet, j'ai appris à décoder un bail commercial, et à fuir ce type d'investissements.
Qu'est-ce que le LMNP : Loueur en meublé non professionnel ! Il peut être très intéressant lorsqu'on fait de la location en tant que propriétaire bailleur, de louer son appartement avec les dispositif fiscaux de la location en meublé. Les avantages sont nombreux et d'ordre fiscal avant tout  :
- Vous pouvez déduire fiscalement les murs sur 30 ans (durée à négocier avec l'administration fiscale).
 Vos revenus passent en BIC et plus en foncier.
- Idem pour les meubles sur 7 ans, le cumul des 2 et des intérêts d'emprunts donnent des loyers défiscalisés pendant généralement plus de 20 ans.
- la durée des baux n'est plus que d'1 an (pratique pour récupérer son bien plus rapidement ou revaloriser son loyer plus souvent). On peut même descendre à 9 mois pour les baux étudiant, permettant ainsi dans les lieux touristique de coupler location saisonnière et étudiante. De plus, les baux en meublé sont plus "souple", on peut y faire figurer des clauses un peu plus "exotiques" si on le désire.
J'en oublie certainement, mais voilà ce que j'en avais retenu à l'époque. A noter que par "meublé", on entend que le locataire n'a plus qu'a arriver avec ses fringues. Tout y compris le linge de lit doit être fourni.
Si on arrive à cumuler plus de 23 000 € par ans de loyer ET que cela représente au moins la moitié de vos revenus totaux, vous pouvez passer LMP, l'un des principaux intérêts étant de pouvoir reporter le déficit sur l'intégralité de vos revenus et non plus sur les revenus de même nature. Il y a d'autres intérêts, mais cela n'est pas le but de mon billet.
Ce que je viens de vous décrire est ce que l'on appel parfois le LMNP "ancien", à mettre en opposition au LMNP Scellier ou LMNP cenci Bouvard, réservé aux résidences de services, qui permet une réduction d'impôt étalée sur 9 ans. Quoi que les résidences de services restent éligibles au LMNP ancien, à chacun de faire ses petits calculs pour voir ce qu'il préfère (déduction fiscale des murs et du mobilier ou réduction d'impôt étalée sur 9 ans) .
Il existe 5 types de résidences services à ma connaissance : les touristiques (type Pierre et Vacances), les EPHAD (résidence médicalisée pour nos anciens), les résidences séniors, les résidences étudiantes, et les résidences affaires.
Vous trouverez des défenseurs de chaque types de résidences.
Celles qui ont le plus mauvaise presse restent les touristiques (dégradation des biens supérieurs, résultats du tourisme fluctuant...). De plus, fiscalement vous ne pouvez être intéressé aux résultats de l'exploitation sous peine de requalification (mais cela est en train de changer), ce qui ne permet pas à l'exploitant de moduler les loyers qu'il vous verse pour pérenniser son entreprise.
Celles sur lesquelles on trouve le plus d'avis tranchés sont incontestablement les EPHAD. Certains ne jurent que par cela (besoin évident pour notre démographie, l'ouverture d'une EPHAD demande des lourdeurs administrative "tripartie" que l'exploitant ne voudra pas perdre). D'autres comparent une EPHAD à un hangar : forte rentabilité instantané mais il faut raser et tout reconstruire au bout de 20 ans (investissement quasi à perte).

Que vous propose-t-on sur le papier :
- un investissement sécurisé par un bail commercial. Vous ne vous occupez de rien, que votre chambre soit louée ou pas, c'est l'exploitant qui vous paye votre loyer.
- Vous récupérez la TVA de votre investissement, soit 19,6% !
- Vous obtenez 25% (18 en 2011) de réduction d'impôt de votre investissement étalé sur 9 années.
- Votre investissement est à support immobilier, on le sait, ça ne baisse jamais et ça double tous les 10 ans !
Vous en avez plein les mirettes, une belle simulation excel vous assure un TRI de 12%, de quoi complémenter votre retraite avec un faible effort d'épargne.

Ce qu'on ne vous dit généralement pas  :
- L'avantage fiscale n'est acquis qu'au terme des 9 années, si l'exploitant fait faillite et que vous n'exploitez pas réellement votre chambre, vous devrez tout rembourser.
-La TVA n'est acquise qu'au bout de 20 ans, en cas de problèmes (faillite de l'exploitant sans reprise, revente de la chambre sans exploitation type résidence service derrière), vous devrez la rembourser au prorata  temporis. De plus la rentabilité annoncée en gras est HT/HT, la réduction de TVA est déjà comprise dans ce chiffre alléchant.
-La propriété commerciale que vous cédez en signant le bail commerciale est quelque chose de très défendu en France, vous ne pourrez pas récupérer votre chambre pour en faire ce que vous voulez sans payer une indemnité d'éviction de l'ordre de 3 à 4 années de loyer et ce même après les périodes de renouvellement tacite!
-Les loyer qu'on vous verse sont soumis à la TVA. Pour l'instant elle est à 5,5%. Si une loi des finances décidait de modifier cette TVA, cela impacterait directement votre loyer.
-Le prix de votre chambre au m² est généralement complétement incohérent (et ce même en considérant seulement le prix HT). Celui qui se gagne donc vraiment la TVA et une partie de vos impôts est tout simplement le promoteur.
-Il existe une pratique appelé fond de concours : Le promoteur verse une somme de départ à l'exploitant pour l'aider à "démarrer" son exploitation. Le prix sur-gonflé de votre chambre vient donc de là, vos premiers loyers sont généralement payés par vous même.
-Même si l'effort d'épargne théorique est généralement faible, l'impact sur l'endettement n'est pas négligeable et pourra freiner un projet immobilier d'acquisition ou de changement de RP par exemple.

En bref, votre destin dans ce type d'investissement est pieds et poings liés à la solidité et l'honnêteté de l’exploitant. Il convient de demander le business plan de l'exploitant pour voir quel pourcentage de remplissage celui-ci doit assurer pour pouvoir payer ses loyers et vivre de son exploitation. Au dessus de 70% il y a danger. Si vous surpayez votre bien, et que les loyers qu'on vous verse sont en conséquences trop élevé, l'exploitant finira immanquablement par être  en redressement et pourra vous imposer une baisse de loyer drastique (généralement -30% on se mouche pas avec le coude). Vous ne pourrez refuser sous peine de devoir rembourser la TVA et l'avantage fiscale ( que la revente de votre bien surpayé ne couvrira largement pas en comptant l'emprunt), où de réussir à retrouver les autres copropriétaires pour pouvoir proposer un autre exploitant (qui généralement ne proposera pas un bien meilleur loyer que celui révisé de -30%). Ou alors, si votre signature est sérieuse, que votre exploitant ne saurait être en redressement (type Pierre et vacance), vous arriverez généralement sans encombre au bout de la première période du bail (entre 9 et 12 ans généralement). Là, l'exploitant est en droit de dire "nous ne souhaitons pas continuer l'exploitation de votre chambre à ce loyer là, merci au revoir" Vous faites quoi de votre chambre dans le complexe P et V, dont les charges de copropriété sont prohibitives (vous devrez les payer maintenant que vous n'êtes plus sous bail commercial ) ? Sans comptez la fameuse TVA à rembourser aux 11/20ième ! Croyez moi, vous acceptez les -20% de loyer et au passage les 10700 € de travaux de rénovation pour maintenir votre chambre au "Standing" du groupe.

Pourtant, il faut bien reconnaitre que certains de ces investissements se passent biens, mais quel pourcentage sur 20 ans ? (on parle d'un produit retraite). Si vous avez étudié le Business plan de votre exploitant, qu'il vous parait solide, et que vous êtes confiant, voici quelques derniers conseils pour lire le bail commercial :
- Le garant ! S'assurer que le garant est bien la société mère annoncée et non une de ses SARL au capital de 5000 € monté pour l'occasion. S'assurer que le garant se prolonge au delà de la durée initial du bail (valable sur les reconductions tacites. Cette précaution est vrai pour tous les points suivants aussi).
- Précision de l'indemnité d'éviction.
-Revalorisation des loyers. S'assurer d'avoir un indice à 100 % non plafonné (IRL, ILC ou ICC peu importe) afin de se prémunir d'un scénario (certes fort improbable) hyper inflationniste. Certains prévoient une revalorisation de 2% forfaitaire, je n'en suis pas fan personnellement (risque hyper inflationniste non couvert, exploitant en difficulté en cas de déflation).
-Qui prend en charge les grosses réparations et autre ravalement (type clos et couvert art 505 et 506). Les baux d'EPHAD les prennent généralement en charge, c'est plus rare chez les autres baux.
-Qui prend en charge le renouvellement des meubles (pour lesquels vous n'aurez initialement jamais de facture, ne vous leurrez pas sur le prix fantasque qu'on vous les fait payer). Point très important car par défaut, la jurisprudence dit bien que c'est à vous de le faire et 10 000 € tous les 10 ans, ça pèse dans la balance de vos petits calculs.
- La présence d'une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers est toujours bienvenue, ainsi que la renonciation à la faculté de résiliation triennal de l’exploitant pour la première période.
- Certains montages vous proposent de vous avancer la TVA. Lorsque cette option vous est offerte, n'hésitez pas à la prendre, cela vous évitera de payer des intérêts intercalaires dessus.

Voilà, gardez à l'esprit qu'à la revente, vous revendrez en fait un "loyer" à un investisseur. Celui-ci exigera une rentabilité généralement autour de 6% ( en googlant LMNP d'occasion, vous découvrirez les pourcentages qui se pratiquent). Il  est donc facile d'estimer combien votre investissement vaudra, et cela ne saura en aucun cas corrélé au prix de l'immobilier, mais uniquement à l'indice de revalorisation choisi, si aucune renégociation (à la baisse) de vos loyers n'est intervenue dans l'intervalle. Attention donc aux simulations trompeuses des conseillers. Enfin, sachez que si vous avez optez pour le censi Bouvard, il est possible au bout des 9 années, de se "revendre" le bien à soit même via une SCI pour profiter du LMNP ancien. Bien sur l'avantage fiscale ne doit pas être le point mis en avant dans la motivation du montage sous peine de requalification. Mais une problématique de transmission de patrimoine justifie largement la manipulation. Il reste à évaluer si les frais engendrés justifient le processus.

35 commentaires:

  1. Je découvre ton blog et je tombe sur ce premier article.

    Tes recherches concernant le LMNP sont intéressantes (par contre c'est loueur meublé NON professionnel, tu as oublié le "non" dans ton article). Ca confirme bien ce que je pensais de cet investissement qui change de la location nu. Par contre les rendements sont autour de 4/5% brut et pas plus. Il y a un bail commercial ("garanti" des loyers) donc je ne trouve pas ça étonnant. Après, sur qu'il faut bien choisir et éviter de payer les premiers loyers que la société d'exploitation va nous reverser ;-)

    L'avantage premier est bien de pouvoir amortir le bien sur les revenus dégagés et ainsi bénéficier d'une rente non fiscalisé pendant 20 ans.

    Si tu regardais ce montage de près, et que tu ne l'as pas fait, qu'as tu fait comme investissement ducoup?

    Je mets ton blog dans mes favoris

    Retaill & Co.

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  2. Au final, je n'ai pas fait grand chose pour l'instant. J'ai pris date (5000 €) avec une bonne assurance vie (j'en ferai peut être un billet un de ces 4). Je continue à chercher une perle dans l'immobilier (je ne me lance pas en dessous de 8% de renta brut), si la bourse continue à chuter, je pense que je vais profiter de l'occasion pour ouvrir un PEA ou un compte titre. J'ai aussi étudié les SCPI à crédit, que j'ai finalement écarté pour les raisons décrites dans le billet sur mon blog.
    J'étudierai aussi un de ces 4 les produits structurés type 7% garanti si le CAC 40 passe pas en dessous de 2300 points ... A moindre coût d'investissement personnel (se former à la bourse ou à l'immo...), je crains qu'il n'y ai aucune solution miracle.

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  3. Hello yann,
    merci pour cet article très détaillé sur les LMNP. Honnêtement, je ne connaissais pas ce type de placement et cela me permettra d'éviter ces traquenards à l'avenir...
    Amitiés et bonne semaine à toi
    alexandre

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  4. Ce papier résume bien les caractéristiques d'un placement LMNP...

    Juste quelques remarques :
    Vous écrivez "Que vous propose-t-on sur le papier : - un investissement sécurisé par un bail commercial. Vous ne vous occupez de rien, que votre chambre soit louée ou pas, c'est l'exploitant qui vous paye votre loyer."
    ... alors qu'il est utile (voire nécessaire) de faire un certain suivi (assister aux AG, réagir en cas de dérives, aller voir le bien de temps à autres, etc.) si on ne veux pas découvrir les problèmes quand un impayé survient.

    Il existe des acteurs du marché (un des plus gros acteurs en résidence étudiantes) qui annonce une rentabilité ttc/ht.... qui frise le mensonge. En effet, soit on récupère la tva, et il faudra la payer sur les loyers, soit on ne la récupère pas. La vrai rentabilité ht/ht est en fait un peu plus basse que celle mise en avant dans sa pub.

    Souvent, dans les opérations où on récupère la tva à l'achat, le bail commercial indique le montant du loyer ht. Donc si le taux de tva évolue, ça n'aura guère d'impact (car on reverse au fisc la tva qu'on perçoit, et on ne garde que le loyer ht).

    GBL

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  5. Merci pour ces précisions GLB.
    Cependant, je suis surpris, j'ai souvent vus dans les baux où on récupère la TVA, une clause précisant que le loyer était HT et que toute modification de la TVA aurait un impact sur ce loyer. En gros le gestionnaire réparti la hausse éventuelle de la TVA sur ses investisseurs.

    Une autre chose que j'ai découverte, c'est qu'il faille envoyer copie de la taxe de ramassage des ordures pour se la faire rembourser année après année par le gestionnaire. Si on n'en fait pas la démarche, celui ci se garde bien de vous le rappeler.

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  6. Quelques remarques sur votre billet :
    - concernant le prix d'une chambre en EHPAD, il ne faut pas en tirer un prix au m2 et le comparer à un logement classique. Car vous achetez aussi une fraction des parties communes qui représentent une part importante du coût total, avec des locaux communs de soin, de restauration, de détente, etc.
    - l'un des points essentiel à surveiller dans l'acte de vente est donc que le gestionnaire ne garde pas la propriété de ces parties communes, mais qu'elles sont incluses dans le prix
    - c'est d'ailleurs la raison pour laquelle, lors de la fin du bail, le gestionnaire ne puisse pas aussi facilement que vous le pensez faire du chantage au renouvellement. En effet, il dispose d'un outils d'exploitation parfaitement entretenu par lui-même car il n'aura cessé d'investir pour cela(art 505 et 506. Pourquoi voulez-vous qu'il cessse l'exploitation dans ces conditions ?
    - enfin, je crois que le statut LMNP dont les revenus sont des BIC, est incompatible avec une SCI dont la nature est civile et non commerciale. Par contre, c'est compatible avec une EURL ou SARL de famille.

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  7. Pour le prix au m², c'est un argument que je prenais déjà en compte dans mes calculs, je calculais le prix du m² en tenant compte des tantièmes de parties communes, mais même comme cela le prix reste exorbitant. Pour l'article 505 et 506, avec la garantie décennale, il y a fort à parier que votre cout d'entretien aura été nul pendant la première partie du bail. Mais on touche le coeur du problème, combien de vendeurs de Bouvard mettent en avant chiffre à l'appui le bizness plan de l'ehpah ? Au contraire, le prévisionnel d'exploitation et le prix de location des chambres est souvent difficile à connaitre au moment de la signature.
    Et quand la partie promotion d'un groupe génère plus de recette que la partie exploitation des lits, il faut commencer à comprendre où l'entreprise gagne vraiment de l'argent, mais c'est un autre débat.
    Pour la SCI, vous avez raison, seule une tolérance de 10 % grand max de BIC est tolérée, je voulais parler de SARL de Famille.

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  8. Je ne sais pas ce que vous considérez comme exorbitant dans vos calculs, mais c'est de toute façons en référence à l'immobilier classique. La comparaison n'est pas pertinente car ce produit s'apparente en réalité à une obligation dont le prix est fonction du "coupon" versé, ici le loyer. On le mesure bien dans la valorisation sur le marché secondaire par exemple.
    Je ne pense pas non plus que l'on puisse dire que la partie promotion génère plus de chiffre d'affaires que l'exploitation dans le cas des grands groupes gestionnaires d'EPHAD. C'est là aussi facile à vérifier, car s'agissant de grands groupes côtés, et soumis comme tels à des obligations de communication financière, on a une certaine visibilité sur la viabilité de leur modèle économique sans avoir accès à leur business-plan. L'indicateur à surveiller de ce point de vue est leur EBITDAR (résultat d'exploitation avant loyers qui mesure la performance opérationnelle indépendamment du mode de détention des actifs immobiliers) et qui doit tourner autour de 25%.

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  9. pour la partie promotion qui génère plus que la partie exploitation, j'avais plus des groupes comme P et V en tête. L'argument "ce n'est pas de l'immobilier classique", allez le servir à ceux qui ont eu leur loyer raboté de 30% et qui ont essayé de se défendre devant un juge des loyers...
    Je ne dis pas qu'il n'y a que des mauvais produits, mais à mon avis quelques produits corrects pour beaucoup de déchets. Mais si vous êtes si sur de vos produits, appliquez vos convictions et lancez vous dans le bizness du marché d'occasion comme le Revenu Pierre qui à au moins le mérite de consommer ce qu'il vend (mais qui ne va pas sur l'ehpad bizarrement). Pour moi le seul avantage de ce genre de produit sont si on arrive à devenir LMP (et pour combien de temps encore cette niche fiscale), mais cela demande un patrimoine qui n'est pas à la portée de tout un chacun.

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    1. La différence avec l'immobilier classique concerne le critère d'appréciation du prix en fonction uniquement de la rentabilité, qui suppose une analyse de la viabilité de l'exploitation. Si vous estimez que l'exploitant ne pourra assurer dans la durée la rentabilité annoncée et que cette rentabilité baissera par l'ajustement du niveau des loyers, c'est que le loyer est trop élevé par rapport au prix de vente, ou dit autrement que ce dernier est trop faible par rapport au loyer servis. Mais si vous pensez au contraire que la rentabilité est viable, d'une part parce qu'elle n'est pas trop élevée au départ, et d'autre part parce que vous avez une bonne compréhension du modèle économique de l'exploitant et de la rentabilité de son activité (et encore une fois, de grands groupes offrent cette visibilité, surtout pour les EHPAD), alors le prix sera économiquement justifié. En résumé le prix doit s'apprécier en fonction de la rentabilité économique de l'activité et non de comparaisons de prix au m2 qui n'ont pas beaucoup de sens. En général, plus l'opérateur sera solide, moins la rentabilité servie sera élevée, et plus le prix au m2 sera élevé en comparaison d'autres opérateurs plus risqués. La seule comparaison de prix au m2 pourrait bien vous conduire à privilégier l'opérateur qui vous servira une rentabilité élevée au départ grâce à un prix de vente plus bas, mais vous imposera la baisse de 30% dont vous parlez ! Et il serait alors en effet légitime de vous servir l'argument "ce n'est pas de l'immobilier classique" ... Mon observation consistait donc uniquement à attirer l'attention sur l'aspect essentiel de la qualité de l'exploitant, au delà des aspects proprement contractuels qui sont par ailleurs bien décrits dans votre billet.

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  10. Je vous rejoins totalement sur votre observation, c'est d'ailleurs ce que j'écris dans mon billet(je me cite) :
    "En bref, votre destin dans ce type d'investissement est pieds et poings liés à la solidité et l'honnêteté de l’exploitant. Il convient de demander le business plan de l'exploitant..."

    Il convient donc de regarder cela en premier plan. Mais, en cas de bérésina, c'est de l'immobilier classique avec lequel vous vous retrouverez finalement. Ne pas surpayé son bien au m² est donc un garde fou. D'ailleurs, votre argument principale pour la surcote est l'ingéniérie apporté par les Ehpad, admettons, mais quid des autres type de résidence services beaucoup plus proche de l'immo classique ? D'ailleurs jusqu’à preuve du contraire, les crédits obtenus pour ce genre de produits sont des crédits immobiliers avec tout ce que cela comporte. Et finalement, en cas de contestation d'un baisse du loyer, c'est un juge des loyers (comme dans de l'immo classique) qui tranchera. Alors d'accord pour dire que ce n'est pas de l'immo classique quand tout se passe bien, mais dès que cela sort des clous, ca y ressemble bigrement.

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  11. Si vous vous retrouvez uniquement avec de l'immobilier pur, c'est qu'il y avait précisément au départ un problème sur la viabilité économique de l'exploitation. N'inversons pas l'ordre des facteurs en qualifiant ce type d'investissement en fonction du cas où il perd précisément son caractère économique pour se réduire uniquement à sa "valeur à la casse" immobilière. Car en vous obnubilant sur un prix au m2 afin de disposer d'un garde-fou, vous risquez de passer à côté de l'analyse des facteurs économiques de succès de l'opération et au final faire le mauvais choix en pensant faire le meilleur. En résumé,je crois que nous sommes d'accord sur le caractère primordial du modèle économique de l'exploitant, avant même les garanties contractuelles apportées.

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  12. Ce blog me fait bien rire car ce que vous considérez comme des piéges ne sont en fait que le mode de fonctionnement du lmnp.

    Ayant lors de ma carriere commercialisait ce type d'investissement, il ne colle pas forcement à tout les investisseurs et tout les points considérés comme piege, je les aborde avec mes clients pour qu'il est tout les tenants et les aboutissants pour leur reflexion.

    Ce n'est pas une solution magique mais une solution qui peut repondre à certaines problématiques.

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  13. Heureux de vous faire rire, mais tout le monde ne présente pas les résidences services comme vous le faîtes.
    Vous devez être un bon vendeur si aucun de vos clients n'a jamais eu à se plaindre de sa résidence 12 ans après.
    Ceci dit, je n'ai jamais eu affaire à un CGPI qui m'a présenté le produit en considérant le prix à la vente comme la valeur du loyer /7% environ. Faîtes vous cela dans vos belles simulations ? Ou prenez vous, comme la plupart, le prix de vente majoré d'un royal 1% par ans?

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  14. Je m attele à faire des simulations pas belles mais réaliste et je vais vous dire je suis meme pessimiste vu que je fais des simulations sans hypothése de valorisation. J'ai une approche comptable, je présente plutot le prix de revient. Et si l'emplacement est cohérent, il faut se lever de bonne heure avant d'etre dans une affaire qui vous coute

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  15. Bonjour,
    Je suis totalement nouvelle dans ce genre d'investissement. Mon projet est en réalité d'habiter dans l'appartement. Le bail (de 9 ans) se termine dans 2 ans. A quoi dois-je faire attention pour pouvoir acheter ce bien et vivre dedans au bout des 2 ans ?
    Merci pour votre aide.

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  16. Comme expliqué dans le billet, cela ne sera certainement pas possible. Je sais ca peut paraitre bizarre mais même à la fin du délai prévu, pour exercer votre droit au non renouvellement du bail, il vous faudra dédommager l'exploitant avec une indemnité d’éviction assez dissuasive à négocier. Généralement cela se chiffre en années de loyer (2~4). Vous possédez les murs mais votre exploitant possède la propriété commerciale, chose très bien défendue en France. Acheter du LMNP hôtelier sous bail commercial pour espérer habiter les murs un jour est un très mauvais calcul.
    Si vous voulez toujours poursuivre voter projet, une rapide recherche google vous donnera les formes à respecter (délais de préavis etc...)

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  17. Avec toutes ces variétés d’investissement Immo, on a tendance à s’y perdre. En tout cas, j’apprécié la lecture de cet article qui illustre parfaitement le statut de lmnp. C’est déjà une bonne base pour bien planifier ce type d’investissement à l’avenir.

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  18. Un autre article intéressant sur le LMNP et ses risques :

    http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/lmnp-les-consequences-arret-location-vente-deces-succession-donation.html

    Ce type de placement est séduisant sur le papier... mais plus contraignant qu'il n'y parait en pratique !

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  19. bonjour,

    je vis actuellement la situation que vous décrivez. acheteur en ZRR en 2004 d un appartement en résidence de tourisme en Aveyron ( c’était la mode à l’époque!), au terme des 9 ans, le gestionnaire, qui a été sérieux pendant 9 ans(ce qui est assez rare!), nous renouvelle le bail avec une décote de 60% pour 16 mois.

    A ce jour, la valeur du bien a perdu 40% de sa valeur initial TTC, sans compter un remboursement de TVA en cas de vente au prorata temporis. remboursement imposé aussi en cas de location saisonnière ou de transformation en résidence secondaire.

    bref vous êtes financièrement pieds et poings liés avec votre gestionnaire car vous avez un crédit sur le dos + des charges qui explosent. Et l'investissement sans contraintes au départ devient rapidement un cauchemar...

    financièrement il s'agit d un fiasco et aujourd'hui il faut "sauver les meubles.."

    bon investissement à ceux qui sont encore motivés. moi je suis vacciné de ce type d'investissement.



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    1. Bonjour, merci pour ces éclaircissements. Pour être complet néanmoins, il faut preciser que le statut LMNP n'impose pas d'acheter uniquement des résidences de service. Le seul intérêt d'acheter une résidence de service avec du LMNP est de profiter du non paiement de la TVA et de la réduction d'impôts Censi Bouvard, mais cela est souvent compensé par les gains sur l'impôt grâce à l'amortissement qu'il est possible de faire en LMNP classique.

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  20. Bonjour a tous...
    et merci a Yann pour ce intéressant blog...
    J'ai quelques doutes...
    Au fait, j'avais acheter une maison avec mon ex... qui as fait un abandon de domicile...suite a ma séparation j'ai du racheter ma Maison sous forme d'SCI Familiale, celle ci étant considéré juste comme mon logement principal. Mes parents m'ont aidé a acheter on y prêtant leur nom sur les documents et devenant soit disant associés; mais au fait c’était juste pour que je puisse récupérer ma maison...
    Mon pere venant de passer a la retraite et ma mere ayant des soucis de santé, j'ai envie de les laisser vivre leur vie tranquillement et d'essayer de louer quelques pieces ou meme de créer un ou deux apparts et louer afin de m'aider financièrement, car je paye environs 500€ de plus que ce que je gagne comme salaire.

    Puis-je tout de même louer sous forme du régime BIC des logements meublés étant donné que je suis une SC FAMILIALE?
    je galere un peu avec le crédit de ma maison, je souhaite transformer mon RDC en deux appartements afin d'alleger mon crédit, et j'ai besoin de quelques informations de votre part...



    1- Dois-je avoir un permis de construire en ce qui conserne l'amenagement interieur?



    2- Concernant la création de porte exterieur je sais que cela implique un permis car cela touche a la facade, n'est-ce pas? Est-ce payant?



    3- Est-ce que ka création d'une dite "Vue de souffrance" est envisageable si je crée une fenetre à ouverture unique et inclineable et vitres sans vue à travers en face d'un panneau de 2 metres en bois de cloture?



    Concernant les locations BIC:

    a) Dois-je faire un Bail?



    b) Quittances de loyer?



    c) Puis-je créer des Petits Studios ou faut que ce soit absolument des chambres complètes?



    d) Comment déclarer que je fais la location Bic? Dois-je aller a la Mairie ou directement aux impôts, ou simplement lors de la déclaration d’impôts?



    e) Jusqu’à combien de locations Bics puis-je avoir? il y as t'il une limite a pas dépasser pour être exonéré?



    f) Puis-je faire une assurance loyer impayés avec le Bic?


    MNPRO94@GMAIL.COM
    Merci beaucoup pour votre aide et attention.

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    1. Bonjour,
      Voilà beaucoup de questions, et on sort largement de mon domaine de compétence, il faudrait vous faire accompagner dans votre projet par un vrai professionnel. De ce que je sais :

      1) A priori je dirais non tant qu'on ne touche pas aux façades et/ou ouverture, ni aux mur porteurs, on a pas besoin de permis.

      2) Je dirais une déclaration préalable de travaux suffit (moins lourd qu'un "permis de construire") Cela est gratuit.

      3) Aucune idée.

      Pour votre projet de meublé par contre, il risque d'y avoir des difficultés. Votre SCI ne peux avoir des revenus BIC (il faudrait une SARL de famille pour cela).
      Sinon pour devenir LMNP, il faut un formulaire P0, généralement un comptable, mais d'autres recherches rapide notamment sur le forum de l'investisseur heureux vous renseigneront mieux que moi, il y a des posts entier avec des tutoriels.

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  21. Merci Yann pour votre rapidité.
    C'est vraiment dommage pour les locations meublées. Le Bic as vraiment l'air intéressant et ca me serais d'une grande aide, etant donné que je n'ai pas beaucoup les moyens financiers

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  22. Merci Yann et bien l'exploitant CGH (voir bâtiments de MGM) semble vouloir jouer exactement le même jeu que P et V: frais importants pour rester dans le top niveau et diminution du loyer de 20% lors du renouvellement du bail.
    Super comme abus de position dominante.

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  23. Le gestionnaire de mon bien acheté en LMP ne payant plus les loyers, je souhaite sortir du bail commercial et transformer mon LMP en LMNP : est-ce que quelqu'un dans ce blog connait les conditions de rupture de bail dans ce cas précis : le gestionnaire est d'accord pour rompre le bail puisqu'il est en quasi-faillite) mais je voudrais savoir quelles indemnités je peux négocier dans ce cas ? Merci pour vos éclaircissements.

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  24. Bonjour

    Merci Yann d'avoir partager vos recherches. Nous avons investi il y a 10 ans dans un appartement en LMNP et un en ZRR qui compliquent fortement notre vie et nos finances. Sans compter que le LMNP exige des documents comptables pas faciles à remplir. J'ai pris le relais du comptable qui nous coûtait trop cher et ne nous expliquait rien, mais chaque année j'angoisse d'avoir à remplir la liasse fiscale. Je regrette de n'avoir pas investi dans une épargne-vie, (comme MUTAVIE- MACIF) qui rapporte un peu plus qu'un livret, dont seuls les retraits sont imposables pendant les 8 premières années, avec juste un dépôt minimum à l'ouverture et qui ne coûte rien et ne complique rien non plus en cas de succession.

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  25. Un blog uniquement consacré aux propriétaires de LMNP à voir…
    http://blogdeslmnp.fr

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  26. bonjour
    que pensez vous d une investissement en LMNP sur bordeaux sur une residence d affaire qui verra le jour fin 2016 avec un rendement HT/HT de 5 % avec park and suite and domville service
    merci cordialement

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    1. Je n'y mettrais pas 1 centime, si vous voulez de l'immobilier avec effet de levier, faîtes donc de la SCPI à crédit, ou retournez vous les manches pour faire du LMNP vous même. Mais vous mettre à la merci d'un gestionnaire quelle qu'il soit n'est à mon avis pas une bonne idée.

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  27. Bjr
    On me propose l'achat d'un studio P& V dont le bail est terminé depuis octobre 2014, le syndic étant une filliale de P&V a quoi doit on s'attendre ?

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    1. Vous le propose-t-on avec un bail ou sans? SI c'est sans bail, vérifiez bien les charges ainsi que les frais du syndic. De plus assurez vous d'avoir accès à votre bien toute l'année. Si c'est avec bail, je vous le déconseille purement et simplement.

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  28. Bonjour Yann stp doit-on payer des frais d'éviction si on décide de ne pas accepter le loyer renégocié à la baisse au bout du bail de 9/11 ans? en te remerciant

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    1. Bonjour,
      je ne suis pas spécialiste de la chose, mais pour moi il s'agit là d'un avenant qui oblige les 2 parties à être d'accord. Si vous n'êtes pas d'accord pour ces nouvelles conditions, votre exploitant à le choix entre rompre le bail de son propre fait (et donc pas d'indemnité d'eviction) ou continuer l'ancien aux anciennes conditions. attention cependant, si le bail n'est pas renouvelé, vous devrez rembourser la TVA au prorata temporis sur 20 ans car celle-ci n'est acquise qu'au bout des 20 ans.

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  29. Bonjour,
    Je ne pense pas que le LMNP présente des pièges, il suffit de bien s'informer afin de ne profiter que des avantages de ce statut.

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