vendredi 20 mai 2011

Comment optimiser son crédit immobilier (Suite et fin)


Rentrons maintenant au cœur du problème, quelles sont les méthodes magiques qu'on ne vous propose pas forcément et qui permettent d'optimiser un crédit.

  • Règle n°1, toujours plus cher tu promettras de payer.
Comme vu dans le précédent billet,  plus votre prêt est court, meilleur sera votre taux. Il n'y a pas 36 solutions pour ce faire, il faut fixer une mensualité la plus haute possible mais surtout, il faut refuser catégoriquement que votre mensualité baisse au cours du prêt (ce qui peut être le cas quand le prêt est composé de plusieurs sous-prêts qui s'éteignent pendant la vie dudit prêt). Un conseiller malin vous dira "vous verrez bien le moment venu, vous pourrez toujours remonter votre mensualité grâce aux possibilités de modulation du prêt". Oui mais NON ! Car votre taux de référence sera celui d'un prêt plus long ! Au contraire, vous avez un prêt à la consommation qui se termine dans quelques années (crédit voiture ou que sais-je) ? Exigez que l'extinction de ce futur prêt soit inclue dans le financement. Tout est possible avec un prêt à paliers ! Il ne vous coûte pas grand chose de promettre de payer plus dans le futur quitte à réduire les mensualités de votre prêt via ses possibilités de modulation d'échéances le moment venu. Il a même existé fut un temps des prêts, anticipant l'inflation et l'augmentation des revenus des foyers, qui partaient sur des échéances croissantes

  • Règle n°2 : un prêt gigogne tu demanderas.
Je vous explique d'abord le principe d'un prêt gigogne car il faut que vous soyez capable de le décrire à votre conseiller bancaire, chaque banque ayant une façon différente de nommer la chose (prêts mixtes chez la bred, bi-taux chez le CIC ...). Plutôt que d'emprunter votre somme sur 20 ans, pourquoi ne pas emprunter une partie sur 12 ans (taux meilleur) et le reste sur 20 ans à l'aide d'un prêt lisseur (mensualité constante pendant la durée du prêt). De cette façon, un partie de la somme aura des intérêts sur un taux de 12 ans au lieu d'un taux de 20 ans. L'économie est substantielle !!
Outre le gain sur le TEG, il y a aussi un gain sur l'assurance (si vous prenez l'assurance groupe de la banque basée sur le capital initial emprunté). En effet, une partie du prêt s'éteignant au bout de 12 ans (dans l'exemple), vous ne payez plus l'assurance dessus.
Enfin, il faut savoir que si vous avez à comparer un prêt "classique" et un prêt gigogne ayant des durées, montant emprunté et échéance (hors assurance) identiques, le prêt gigogne s'amortit plus vite ! C'est à dire qu'en cas de remboursement anticipé, vous aurez moins à rembourser dans un prêt gigogne. Les conseillers bancaires disent souvent le contraire (vérifié par 3 fois déjà), c'est une preuve de leur ignorance et un faux argument contre les prêts gigognes.
Vous vous en doutez, toutes les banques ne pratiquent pas un tel montage, et on ne vous le proposera/accordera que si vous présentez un profil attractif pour la banque, mais il ne vous coûte rien de l'évoquer. Une mention spéciale à la banque postale, qui en sus de ne pas rechigner à faire de délégations d'assurances, propose spontanément de tels montages à ses clients.
Une calculatrice en ligne pour simuler vous même votre prêt gigogne et visualiser le gain potentiel.
  • Règle n°3 : un différé total tu exploiteras.
Pendant la construction d'une maison, on est généralement incapable de faire face à son loyer et aux traites de son crédit simultanément. S'en suis des systèmes (différés) pour payer les traites une fois la maison finie de construire.
On distingue 2 types de différé :
- Le différé d'amortissement  : on ne paye que les intérêts + assurance du prêt, sans toucher au capital emprunté pour réduire les mensualités tant qu'on ne peut pas les payer.
- Le différé total : on ne paye que l'assurance, c'est à dire très peu, mais les intérêts non remboursés viennent s'ajouter au capital à rembourser et feront des mensualités d'autant plus fortes quand on commencera le remboursement.
Les banques dissuaderont toujours l'utilisation d'un différé total, vous expliquant que vous paierez des intérêts sur les intérêts, brandissant la menace d'une apocalypse financière. Ce qu'on ne vous dit pas, c'est qu'en vertu de l'article 1154 du code civil, les intérêts que vous ne payez pas ne peuvent pas être capitalisé au mois le mois (abaissant ainsi le TEG du prêt). La technique consiste donc à prendre un prêt à la consommation pendant la période du différé total (1 an ou 2 maxi généralement) et à s'en servir comme apport initial pour votre projet. Pour que cela soit intéressant, il faut bien sur que le TEG de ce prêt à la consommation soit inférieur au taux nominal de votre prêt. C'est ni plus ni moins qu'une façon forcée de faire un mini prêt gigogne, avec tous les avantages pré-cités que cela implique. Une solution alternative, est de placer l'équivalent des traites du prêt sur un livret (ou AV avec antériorité) pendant la période de différé total. Cela n'est bien sur intéressant que si le taux de rémunération du livret est supérieur au taux de votre prêt impôts inclus (voir promo de super livret pendant 6 mois ou 1 ans). Bref, il y a des façons d'exploiter un différé total par rapport à un différé d'amortissement, n'hésitez pas à faire la demande de la possibilité d'un différé total  lors d'un prêt immobilier (prétextez que vous envisagez un prêt à la consommation et que vous avez besoin de cette capacité d'épargne pendant 1 an).

42 commentaires:

  1. Bonjour Yann, et merci pour ce blog qui semble prometteur.
    La technique des prêts gigognes est très intéressante mais comment les simuler sois-même pour pouvoir négocier avec sa banque ? As-tu un tableau qui ferait çà ?
    Bonne continuation pour ton blog et pour activité de courtage

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  2. Effectivement, j'ai oublié de donner des liens que je voulais :
    Explication bis : http://www.cbanque.com/credit/optimisation-double-credit.php

    Calculatrice en ligne pour faire vous même votre prêt gigogne et visualiser le gain potentiel :
    http://www.cbanque.com/credit/calculatrice/optimisation-double-credit.php
    J'édite mon message pour rajouter ces liens.

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    1. Bonjour Yann,
      Je suis tombée sur votre blog en cherchant des infos sur les prêts gigognes. Cela m'a été bien utile, aussi j'aimerais vous soumettre la propal que me fait ma banque en ce moment dans le cadre d'une renégo de taux que j'avais faite il y a peu. Je suis perdue car ce qu'ils me proposent me parait illogique alors j'aimerais bien avoir votre avis là dessus vu que vous semblez bien connaitre les ficelles..
      Nous avons auj un prêt immo gigogne depuis 2010, sur 25 ans une partie à 3.40% et l'autre à 3.70%, je ne rentre pas ds les détails car ce n'est pas là dessus que va ma question.
      Donc initialement la banque me dit que le mieux c'est de faire un rachat (par eux-mêmes) car sur 2 lignes renego compliquées.. et donc aux conditions suivantes:
      170990 sur 220 mois avec ass env 36.66. Sachant que le coût de mise en place est de 400e + 1697 (frais dossiers et garantie dont 400e récupérable en cas de vente ou fin crédit). A savoir que nous avons dèjà auj une IPPD. Bref soit 1200 e de frais fixes. On est donc selon leur estim à 1014 euro environ/mois. Selon la conseillère cela ne devient intéressant pr nous qu'à partir de 7 ans.

      Après qqs temps d'attente voilà ma banque qui revient vers moi en me disant que finalement la renego est plus intéressante (car nous avons un projet de revente à moyen terme avant les fameux 7 ans).
      Sur ce voici les conditions avancées:
      550 frais de dossiers. Emprunt 168873 sur 220 au total.
      45230e sur 97 mois à 2.60% ass comprise (env 36 e) soit 542.59 euro
      123643 sur 97 mois à 2.60% ass comprise idem soit 492.20 euro
      Soit 1034.79 euro ass comprise.
      Puis sur 123 mois 2.60% mensualités 1034.88 .

      Grosse surprise pr moi dèjà car malgré un montage prêt gigogne elle applique le même taux tte ma durée...
      Et grosse surprise également car par rapport au rachat la somme empruntée est inférieure et pourtant les mensualités annoncées sont 20 euro supérieures, comment est-ce possible???

      Avez-vous une petite idée? où est l'arnaque?

      Sachant que par téléphone face à mes interrogations sur ces 20e elle n'a pas su apporter de réelle réponse claire (elle m'a parlé des IRA si on allait à la concurrence sauf que le rachat initial était proposé par eux, du pallier à 7 ans) bref rien de logique pr moi. Du coup elle m'a proposé de descendre de 0.10 à 2.50%..
      Mais bon si on est tjs au dessus de la mensualité ds le cadre du rachat ça ne répond tjs pas à la différence...

      Merci par avance pour votre éclairage si possible.

      Stef

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    2. Votre Banque vous a donc proposé dans un premier temps un Rachat, qui induit des frais supplémentaire (il faut repayer les frais de garantie/cautionnement). Celà a un avantage cependant, votre assurance de prêt qui je pense est calculée sur la capital initial repart sur le nouveau capital restant du. Dans le cas d'une renégociation sans rachat, vous économisez ces frais, mais l'assurance reste inchangée, je pense que la différence provient de là. Cependant, il existe d'autres explications possible, mais il manque beaucoup de détail pour que je puisse comprendre ce qu'a fait exactement votre banque.

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  3. Merci, c'est ce que je cherchais ;-)

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  4. Bonjour Yann,

    Merci beaucoup pour cet article très intéressant !
    je suis dans ce cas de figure : la poste me propose un pret gigogne, et j'ai en parallèle fait appel à un courtier pour étudier d'autres possibilités.

    voici mon cas de figure :
    pour un pret à 200 000 €

    la poste me propose un pret sur 15 ans, aavec un premier pret à 3,40% sur 5 ans, et un autre pret à 3,70% sur 15 ans. soit un total des intérets à 69000€

    le courtier me propose un pret à 3,80% sur 15 ans. soit un total des intérets à 73000€ environ.

    Je souhaite absolument faire des remboursements anticpés à hauteur de 10 000 € par an, dès la première année, pour réduire les frais.
    Le discours du courtier est que ce n'est pas intéressant de prendre un pret gigogne si je souhaite faire des remboursements anticipés dès la première année. il m'a expliqué pourquoi (une histoire d'amortissement), mais j'avoue que c'est resté flou pour moi.
    De ce fait, j'ai fait une recherche sur le net, et je tombe sur votre article, qui explique le contraire !! donc je suis un peu perdu.

    Serait-il possible de se contacter, afin de bien comprendre, et avoir l'avis d'une personne avisée et neutre !
    voici mon adresse email : matt_ze_climber@hotmail.fr

    merci beaucoup pour votre aide !!
    Matthieu

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  5. Bonjour,
    Dans le cas d'un prêt gigogne, comment faire pour choisir le prêt où augmenter l'échéance? Je m'explique: en 2012 j'ai contracté un prêt immobilier de 80000€ constitué d'un prêt sur 15ans de 37000€ à 3.90% et d'un autre qui se chevauche de 43000€ sur 25ans à 4.25%. Total mensualité fixe sur 25ans: 446€. Comme je ne peux pas ré-investir, que les taux d'épargne ont diminué, que le loyer perçu est de 430€ et que c'est le 1er anniversaire de mon prêt, je vais augmenter le remboursement de 100€ par mois mais je ne sais pas sur quel prêt le faire: le plus court ou le plus long? (puisque je gagne 7ans et diminue de 14000€ le coût du crédit si je mise sur le plus long, et si je rembourse le plus court,l'impact est beaucoup moindre mais comme je finis de le rembourser 4ans plus tôt donc la partie consacrée à son remboursement se déplacera sur l'autre prêt aussi plus rapidement...Que faire?

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  6. Bonjour,
    Premier constat, votre prêt est correctement optimisé avec cette répartition 43/37, c'est assez rare pour le souligner. Pour augmenter la mensualité de 100 € par mois, c'est bien sûr sur le prêt long (avec le taux le plus haut) qu'il faut le faire. Seul problème, c'est un prêt à palier, et il n'est pas certain qu'une close de modularité soit prévu dessus, il faut le vérifier dans votre contrat. De plus, si vous augmentez la mensualité du prêt court, à priori il s'arrêtera plus tôt, et pendant quelques temps vous ne paierez plus grand chose le temps que le palier du prêt long s'enclenche. La modularité est le point faible des prêts gigogne, il faut voir ce qu'il est prévu à ce sujet dans votre contrat, mais en tout état de cause, c'est sur le prêt long qu'il est plus optimal de consacrer l'effort d'épargne.

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  7. profitez plutôt d'un rachat de crédit immobilier http://www.infoimmo.fr/pourquoi-ne-pas-profiter-dun-rachat-de-credit-immobilier/ afin de renégocier son emprunt pour bénéficier des taux actuels.

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  8. Bonjour,
    Dnns le cas de pret gigogne, vous proposez une simulation qui analyse l'interet de ce pret en donnant les couts globlaux à fin d'echéance. Mais il est important aussi de voir la progression du capital restant dû dans les premieres années (5 par exemple)à opposer aux montant des interets versés.
    Pouvez vous nous transmettre un site fournissant une simulation des tableaux d'amortissement des 2 prets en lissage?
    Patrick.

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    1. toutes choses étant égales par ailleurs, le prêt gigogne s'amortit plus vite, mais je puis vous envoyer mon fichier excel qui permet d'emboiter jusqu'a 5 prêts lissés, et de connaitre le CRD à tout moment du montage.
      Contactez moi via mon formulaire en bas à gauche de cette page si cela vous intéresse.

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    2. Bonjour,
      Je serai intéressé par votre fichier Excel. (J'en ai bricolé un mais je souhaiterai valider les résultats que j'obtiens), je vous envoie mon adresse mail via votre formulaire de contact.
      Par ailleurs, je cherche à reproduire l'algorithme qui optimise la répartition des montants à mettre sur les taux courts et long (comme sur http://www.cbanque.com/credit/calculatrice/optimisation-double-credit.php). J'y arrive par tatonnement mais je recherche une méthode plus "scientifique" ;-) Auriez-vous des pistes à me proposer ?

      Bravo pour votre blog très intéressant.

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    3. voir cette discussion où j'ai expliqué le principe de calcul (résolution de systèmes linéaires en fait) :
      http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?9109-Comment-r%C3%A9duire-le-co%C3%BBt-du-cr%C3%A9dit-avec-un-montage-en-%C3%A9ch%C3%A9ances-liss%C3%A9es/page87

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  9. Quels sont les avantages et les inconvénients du lissage de crédit gigogne? En effet, est ce que le principe de superposition (linéarité en math) s'applique entre un prêt gigogne dans le cas où il est lissée et dans le cas où il ne l'est pas?
    A première vue j'ai l'impression que ce lissage crée des contraintes d'option de contrat notamment en terme de modularité qui ne sont pas symétriques suivant qu'il y ait lissage ou pas.
    je ne sais pas si je suis clair mais j'espère que vous allez pouvoir me répondre.
    Cordialement

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    1. Le principe même d'un prêt gigogne est le lissage, sans lissage, point de montage gigogne, mais on pourrait tout à fait imaginer un prêt court et un prêt long non lissé avec des mensualités qui s’allégeraient une fois le prêt court éteint. Je parlerais alors plutôt de prêt juxtaposé. Pour votre première question, j'avoue ne pas la comprendre. Pour votre 2ième, il est vrai que beaucoup de banques n'ont pas les moyens techniques de modifier le lissage après coup en augmentant la mensualité du prêt long. Mais il s'agit de difficultés techniques qui varieront d'une banque à l'autre. La réduction de la mensualité quant à elle s'avère encore plus souvent problématique (voir impossible) dans le cadre d'un prêt gigogne optimisé. c'est effectivement des considérations à avoir à l'esprit quand on demande de tels montages.

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  10. Bonjour,

    Je suis tombé sur ce blog, c'est vraiment une lecture passionnante, merci pour cette mine d'informations. J'en profite pour poser une petite question dont je n'arrive pas a trouver la réponse : dans le cas d'une mise en place d'un prêt gigogne, qui ne serait pas complètement lissé. (Ex ; 1000 pendant 6 ans et 1200 après.) Comment se passe le calcul à un instant "t" du crédit pour savoir si mon taux d'endettement est correct pour prendre un autre prêt ? Est-ce qu'on prends juste le montant payé au moment en question, est-ce qu'on prends le pire moment ou est-ce qu'une moyenne est générée ?

    Merci par avance.

    Cordialement.

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    1. Bonjour,
      Merci pour l'intérêt que vous portez à mon petit blog.
      Alors chaque banque fait sa propre cuisine pour le taux d'endettement, mais au final cela n'est pas si important, la banque regardera surtout le reste à vivre, le taux d'endettement n'est que prétexte pour refuser un prêt. Je connais des investisseurs endettés à 70 % et ils n'ont pas de problème pour trouver des financements. Cependant à priori, dans ce genre de montage et par sécurité, les banques ont tendances à calculer le taux d'endettement en pire cas, c'est à dire dans votre exemple pour 1200 € (comme si c'était le cas tous les mois).
      Bien cordialement

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  11. Bonjour,
    Je suis tombé sur votre blog par hasard et l'ai trouvé très intéressant. Bravo pour votre travail !
    J'en viens à ma question : j'ai souscrit en 2012 deux prêts.
    Un prêt sur 19 ans à 3,35%
    Un prêt sur 10 ans à 2,65%
    Je souhaite faire prochainement un remboursement anticipé partiel et me pose la question suivante : ce remboursement doit-il se faire sur les deux prêts obligatoirement, ou bien peut-on choisir lequel des deux on rembourse. Et dans ce cas de figure, lequel des deux prêts est-il plus intéressant de rembourser partiellement (le plus court? Celui au taux le plus élevé?).
    Merci pour votre aide
    Cordialement

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    1. Petite précision : mes deux prêts sont des prêts gigognes donc j'ai toujours la même mensualité sur toute la durée (sur les 19 ans). Évidemment sans cela ma question n'aurait pas de sens....
      Merci

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    2. Il vaut mieux demander à rembourser le prêt avec le plus haut taux bien entendu (celui à 3.35%) La loi est formelle, on ne peut vous en empêcher du moment que vous remboursez au moins 10% du montant initial. Demandez à raccourcir la durée de celui ci avec le remboursement, normalement il ne devrait pas y avoir de difficulté technique avec le lissage (mais certaines banques incompétentes le prétendent)

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  12. Les prêts gigognes sont effectivement intéressantes. Il est possible je crois de les calculer sur des simulateurs en ligne. J'ai vu que c'était possible sur http://simulationdepretimmobilier.com/.

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  13. Bonjour

    Merci pour cet article très pragmatique.
    Depuis 2011, j'achète un appartement par an pour du locatif. J'ai donc plusieurs lignes de prêts.
    J'ai déjà beaucoup travaillé le coût de ces prêts (rachats, passage à des assurances investisseurs et actuellement renégo).
    J'ai 5 lignes de prêt et une 6eme en négo. Je cumule 2800 euros de remboursement de capital et j'ai simulé le fait de concentrer ce remboursement sur une seule ligne à la fois. Les autres prêts sont tous en différés (avec paiement des intérêts au mois). Une ligne terminée et on attaque une suivante. Mes contrats ne m'autorisent que 1 an de différé alors que j'aurais besoin de 4 ans pour certaines lignes.
    Sans ces contraintes j'arrive par ce jeu là à passer de 28000 à 25000 euros d'intérêts cumulés et ma dernière mensualité gagne 3 ans !
    Comme je compte continuer à acheter au même rythme, si un tel montage pouvais se faire (j'attends un retour de mon banquier sur la faisabilité) je m'interroge quant à l'intégration des prochains prêts. J'ai profité de la baisse de taux mais d'ici 2 ans j'imagine qu'ils vont remonter.
    Ensuite, l'utilisation de prêt à taux variable serait-elle avantageuse ?
    Merci de me dire ce que vous évoquent ces considérations

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  14. Je pense qu'un courtier en crédit serait ravi d'étudier un tel rachat de plusieurs crédits (leur commission est calculée sur le volume). La solution de tout regrouper en 1 seul crédit me parait simplificatrice et source d'économie avec les taux bas. Il n'y a malheureusement aucune solution pour les crédits futurs, il n'existe pas de prêt "dynamique" qui s'adapterait au fur et à mesure. Si vous voulez continuer à acheter tout en maîtrisant votre taux d'endettement, des crédit in fine seraient peut être envisageables (tout ou partie du financement), mais ils génèrent un surcoût. Cela correspondrait à votre désir d'avoir plus d'un an de différé.
    Les taux vont-ils baisser sous 2 ans ? Le variable a-t-il encore de l'avenir ? Si on regarde 2 ans plus tôt, on entendait déjà le discours du "ca va remonter" pourtant, il y a 2 ans ceux qui ont osé le pari d'un prêt à taux variable ne sont pas en train de faire la queue dans leur banque pour renégocier leur crédit. Les taux ne peuvent pas remonter brutalement sans provoquer un crash obligataire, la BCE démarre bientôt son programme de rachat de dette pour un minimum de 18 mois, mais dans la pratique, aucun QE n'a durée moins de 3 ans. Je vais jouer à madame Irma et prendre le risque de me tromper, mais je ne vois pas une remonté des taux significative sur un horizon de 2 ans. Pour un prêt de 10 ans ou moins, je prendrais certainement le pari d'un taux variable actuellement.

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  15. Bonsoir

    Merci pour votre réponse. Entre temps j'ai approfondi mes analyses. J'arrive à la conclusion que je ne pourrai plus poursuivre mes investissements avec des emprunts amortis en linéaire à cause du taux d'endettement maximum. La seule alternative est cette sorte de prêt commençant par un long différé et une courte fin en linéaire. J'imagine en effet que cela sera difficile à faire passer sans surcout sur le taux et plan d'épargne mensuel à coté...

    Merci encore pour m'avoir donné votre avis si rapidement.

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  16. Bonjour
    et merci de nous donner de si bons éclairages...
    je suis dans une situation particulière: j'ai fait un prêt gigogne il y a trois ans qui se décompose ainsi:
    1- 30000 euro sur 10 ans à 3.75% et
    2- 52 000 euro sur 20 ans à 4.1%
    or suite à la baisse des taux j'ai renégocié l'an dernier deuxième prêt qui est maintenant à 3.55% (j'ai opté pour une réduction de la durée du prêt)
    le prêt le plus long est maintenant celui qui a le taux le moins élevé
    voulant faire un remboursement anticipé partiel sans frais (ce qui est possible), j'ai demandé à ma banque de me faire une simulation des gains sur chacun des deux prêts. Sauf que si je rembousre le premier prêt, la banque m'affirme ne pas pouvoir faire la simulation AVEC lissage, mais qu'elle pourra faire le lissage lorsque j'aurai fait mon remboursement !
    dans ce cas particulier, (taux le plus élevé sur la durée la plus courte), j'ai essayé par tous les moyens de faire des calculs mais je n'arrive pas à savoir ce qui serait le plus judicieux.
    pour être claire aujourd'hui il me reste à rembourser
    prêt à 3.75%:21916 euro capital restant dû
    prêt à 3.55%:50982 euro capital restant dû
    si vous pouviez m'éclairer...
    merci d'avance

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    1. Bonjour,
      La plupart des banques seront incapables de maintenir le lissage si vous remboursez le prêt court en anticipation. Si la votre y arrive c'est déjà qu'ils maîtrisent bien leur logiciel alors on ne va pas se plaindre. Mais il n'y a pas photo sur ce qu'il faut faire, il faut rembourser par anticipation le prêt ayant le taux le plus élevé. Il faut de plus exiger que ce prêt court garde la même mensualité et soit donc raccourci (car le lissage pourrait se faire de 2 manières différentes et celle la est la meilleur pour vous). Le prêt long viendra je l'espère pour vous venir lisser tout cela et s'en retrouvera raccourci.
      Il reste aussi la solution de tout faire racheter car suivant votre profil, on peut trouver du 2% sur 15 ans maintenant, mais la il y aura un surcoût de départ qui s'amortira sur la durée si le nouveau prêt va assez loin.

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  17. bonjour et merci de votre réponse
    je vais donc faire mon remboursement sur le prêt 1 en m'assurant auparavant que le lissage pourra bien être fait après car je n'ai cette info que par téléphone et donc sans garantie...
    merci encore pour les précieuses info données par votre blog

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  18. Bonjour Yann,
    Et merci pour votre blog si riche en enseignements. Je me demandais si vous valideriez ce raisonnement : j’ai un prêt à 2,46% sur 7 ans contracté pour un investissement locatif l’année dernière et je voudrais en contracter un deuxième de 176000 € pour un nouvel investissement. Mais ma mensualité globale est un peu trop haute. Une banque me propose racheter le premier prêt en allongeant la durée – 133 000 € de capital restant dû sur 15 ans à 2,15%. Et pour le deuxième, 176000 sur 20 ans à 2,91%. Mensualité globale 1825 € hors assurances. Ne serait-il pas plus avantageux de leur demander un prêt gigogne où on laisserait le premier prêt sur une durée courte (7 ans ?) à un taux très bas, ce qui permettrait de gagner deux ou trois ans sur l’autre prêt, suivant le taux proposé, avec une mensualité globale équivalente ?
    En vous remerciant.

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  19. Dans la proposition de la banque, je n'arrive pas à comprendre dans vos propos si le prêt sur 20 ans lisse celui sur 15. Il y a la un montage gigogne éventuellement à obtimiser, mais il est sur que la banque poussera à racheter tous vos crédits, ca lui fera du chiffre en plus. Il faudrait évaluer les frais de rachat car pour gratter 0.31%, ca risque effectivement d'être à peine rentable.
    Si vous arrivez à avoir la hiérarchie des taux de votre banque, et le détail des assurance de votre prêt actuel et futur envisagé, je pourrais vous dire quelle est la meilleure solution.

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  21. Bonjour et merci de votre réactivité !
    En fait Il n'y avait pas de prêt gigogne au départ, je ne connaissais pas ce montage. Je vais détailler un peu, pardon si ce n'est pas très clair.
    Je suis dans une banque A et il est établi qu'elle ne peut pas faire mieux que la banque B, qui propose de racheter et de rallonger un premier prêt :
    160 000 € sur 7 ans à 2,46%, soit 2075 €/mois assurance comprise de 14 €/m
    devient
    133 000 € sur 15 ans à 2,15%, soit 865 €/m avec assurance déléguée moins chère de 0,06% environ, soit 8 €/mois.
    Je cherchais en effet à faire baisser mes mensualités de façon radicale. J'y perds dans l'absolu, mais c'est plus confortable au quotidien, et comme c'est de l'investissement locatif en lmnp au réel, l'indemnité de remboursement anticipé (de 1700 € environ) et les intérêts sont déductibles des revenus locatifs.
    Vient ensuite le prêt pour la nouvelle acquisition, 175000 à 2,91% sur 20 ans, soit 968 €/mois. Assurance déléguée de 0,07% là aussi.

    La banque A a proposé pour rivaliser avec la banque B un prêt lissé : on garde le premier prêt et on met en place le deuxième prêt à 13 ans pour une mensualité globale à 2432 €. Mais cette mensualité globale est trop haute, je cherche quelque chose de l'ordre de 1800 à 2000 €/mois. Or ils sont bloqués sur le premier prêt (ils sont obligés de maintenir le taux à 2,46% ou de l'augmenter en cas d'allongement).

    Je me proposais du coup d'aller chez la banque B et de leur demander de mettre en place un prêt gigogne, 133 000 sur 7 ans à 1,5%-1,8% maximum (je vais me renseigner la hiérarchie des taux et vous dis) et et 175000 € sur 16 ans à 2,15% - 2,20% (je sais qu'à quinze ans, c'est 2,15%). Ce serait plus avantageux question mensualités, et question assurance si j'ai bien compris puisque l'un des deux assurances ne courrait que sur 7 ans et l'autre sur un temps plus court que les 20 ans initialement envisagés. Je vais me renseigner sur la hiérarchie des taux dans la banque et vous dis. Mais ce que je raconte vous semble-t-il cohérent ?
    En vous remerciant.

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  22. Bonjour et Merci pour ce blog très intéressant.
    J'ai une question par rapport à mon emprunt immobilier. Pour financer ma maison j'ai eu recours à deux prêts lissés un sur 10 ans et un sur 25 ans. J'ai bénéficié d'un différé total pendant 20 mois.
    Aujourd'hui je souhaite faire racheter mes prêts par un autre établissement mais ma banque actuelle me demande de lui verser le capital restant dû (ok), les IRA (ok) et les intérêts dus jusqu'à la fin des deux prêts (pas ok!). La banque justifie cette demande par le différé mais je ne comprends pas sur quelle base conventionnelle ou légale elle s'appuie pour me demander cela. Qu'en pensez-vous?
    Merci d'avance

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    1. Bonjour,
      il existe quasiment autant de banque que de façons précises de gérer un différé. Certaines emmagasinent les intérêts non payé pendant la période de différé dans une bulle virtuelle séparée afin que ceux ci ne génère pas d'intérêt dans le respect de l'article 1154 du code civil. Il est donc possible suivant comment votre banque à géré le différé que le surcoût généré par celui ci (auquel la banque ne saurait renoncé puisque vous l'avez consommé) soit compté à part dans le plan de financement. Je ne pense pas qu'une banque aurait le culot de vous demander la totalité des intérêts dus sur 25 ans, elles ne font pas ce genre de chose illégale. Je doute que la banque vous demande des choses illégitimes, quel est le surcoût demandé pour ces "intérêts dus jusqu'à la fin des deux prêts" ?
      Sans plus de précisions et de chiffre, il m'est difficile de me faire une opinion forgée.

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    2. Merci pour votre réponse. Après avoir à nouveau décortiqué mes tableaux d'amortissement, il ressort, comme vous l'indiquez, que les intérêts du différé sont comptés dans une colonne à part intitulé "intérêts restants dus" (d'où la confusion dans mon esprit). Le montant de ces intérêts qui se sont accumulés pendant la période de différé s'élèvent à la somme de 15.000€ sur le prêt de 25 ans et 6000€ sur le prêt de 10 ans. Mais le remboursement de ces intérêts a été étendu sur toute la durée du prêt. Par conséquent, il faut attendre la fin du prêt sur 25 ans pour avoir terminé de rembourser ces intérêts accumulés pendant le différé... Ainsi dans le décompte de remboursement anticipé "intérêts restants dus" correspond à cette colonne. Toutefois, ma banque reconnait que je me retrouve à payer des intérêts sur les intérêts et surtout à faire racheter un prêt dont le montant est plus important que celui que j'ai initialement emprunté! J'ai beau relire mes conditions générales et particulières je ne trouve pas de texte qui explique tout cela en cas de remboursement anticipé, c'est comme si ces intérêts du différé, représentaient une nouvelle somme empruntée. Est ce que j'ai bien compris? Est ce que j'ai un moyen de contourner cela?
      Merci beaucoup pour votre temps consacré à me répondre.

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    3. Tout à fait, dans la plupart des banques, les intérêts du différé total vont se rajouter purement et simplement au capital restant dû. Une banque qui pratique une mise à part des intérêts du différé total par soucis de respect de l'article 1154 du code civil est une bonne banque, votre demande d'éluder ces intérêts différés-mais-consommés est à mon sens indue. Je doute que leur contrat soit mal ficelé, mais certains font vérifier le TEG de leur prêt et attaque leur banque en obtenant la nullité des intérêts à cause d'une erreur à la 2ième décimal. Si vous y tenez vraiment, vous pouvez vous diriger vers de tels spécialistes, l'étude préalable du dossier ne coûte que quelques centaines d'euros et ils sauront vous dire si votre dossier est réellement défendable.

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    4. Bonjour, et encore merci pour votre réponse. Je ne compte pas me lancer dans une procédure judiciaire. Je voulais juste comprendre les fondements textuels de tout cela. Le courtier qui m'a trouvé la nouvelle banque mais qui n'avait pas inclus les intérêts du différé dans le rachat, m'a rappelé pour me dire qu'il avait trouvé une solution. Je vais voir si l'offre de rachat est toujours aussi intéressante. (pour info, ma banque actuelle avec qui j'ai aussi tenter de renégocier mon prêt, avait également omis de prendre en compte ces intérêts dans la renégo...) Merci beaucoup Yann pour vos explications et pour votre blog. Bonne continuation

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  23. Bonsoir, je me permets de vous solliciter car je m'interroge sur l'optimisation de prêts gigognes. Vous parlez d'un ratio 43/37, pouvez vous détailler ?
    Nous avons un projet immobilier qui inclura un PTZ + crédit principal que nous aimerions optimiser en 2 prêts si possible, le tout avec une mensualité lissée (donc sur 3 lignes de crédit), entre 20 à 23 ans probablement pour le prêt principal, selon assurances.
    PTZ remboursable en 15 ans avec différé de 5 ans possible.
    Comment optimiser le prêt principal en 2 crédits (durée courte et durée longue) selon les 2 critères principaux : la durée et le montant d'emprunt. Quel pourcentage de la somme empruntée en prêt princiapl doit on prendre sur la durée la plus courte ? et quelle est cette durée (courte) pour un prêt principal sur 22 ans par exemple ?
    De plus, je me dis qu'il est préférable de demander au banquier de débloquer le PTZ en premier lieu afin de limiter les intérêts intercalaires mais aussi pour rembourser au plus vite du capital. Est ce un raisonnement cohérent ? car il me semble qu'en combinant cette solution avec un prêt principal lissé, cela augmente les intérêts d'emprunt puisque de ce fait le remboursement du prêt principal sera plus lent ? Les banquiers semblent vouloir débloquer le PTZ en dernier lieu, ont ils le droit de m'y contraindre légalement ? en cas de revente avant la fin du crédit (à mi chemin par exemple), j'imagine que nous aurions remboursé d'avantage de capital si on évite le différé du PTZ, et qu'on arrive à obtenir un montage gigogne du prêt principal non ?
    D'avance merci pour votre aide,

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  24. Bonjour,
    Il n'y a malheureusement pas de formule magique, mais quelques cas à tester un à un pour trouver la meilleur combinaison possible. Après il faut voir ce que la banque accepte de faire comme montage, notamment elles n'aiment pas avoir plus d'un prêt lisseur. Pour pouvoir vous faire une simulation optimisée, il faut me donner les information suivante : hiérarchie des taux de la banque, détail du PTZ, montants du prêt et détail des assurances (sur capital initial ou pas).
    Débloquer le PTZ en premier est bien sur la meilleur solution, mais souvent les banques s'y oppose pour des raisons techniques de différé. Disons que si les sommes en question permettent de débloquer le ptz en 1 seule fois, ca devrait être possible.
    Le différé du PTZ est une bonne chose, le montage étant généralement lissé, vous ne payerez pas moins pendant la durée du différé, il vaut donc mieux que cet effort d'épargne serve à rembourser un crédit qui génère des intérêts.
    Cdt

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  25. bonsoir votre blog est très intéressant.voilà moi ma banque m a fait un prêt de 121600€ sur 25 ans ou 300 mois mensualité 601.48 hors assurance puis j ai en plus un prêt patronal de 7000€ sur 15 ans avec mensualité de 46.07€.dans le montage de leur offre de prêt j ai pendant 179 mois des mensualités de 601.48 toujours hors assurances et mon prêt patronal à 46.07€ que je paie à part.puis une phase deux à 647.55€ hors assurance pendant 121 mois cependant le prêt patronal est fini d etre remboursé.donc aujourdhui je me pose la question d ou sort cette mensualité puis la mensualité iniale de mon crédit à la banque est de 601.48€j ai l impression qu ils me font repayer le prêt patronal.il ne me smble pas que cela puisse etre etre un prêt gigogne ou meme lissé puis les mensualités ne sont pas les memes.enfin si je fais 601.48 plus46.07 ceci me donne bien 647.55€normalment une fois le prêt terminé je devrais bien retrouver la mensualité initiale de mon prêt normal à savoir 601.48€.pourriez vous m expliquer cette différence et si cela est juste parce que je suis perdu

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  26. " Il a même existé fut un temps des prêts, anticipant l'inflation et l'augmentation des revenus des foyers, qui partaient sur des échéances croissantes"
    Oui, c'est un prêt progressif dont les mensualités augmentent chaque année d'un pourcentage fixé dès le départ (1 à 2%). Ce type de prêt revient semble-t-il à la mode mais reste néanmoins confidentiel (peu de banques le proposent)

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  27. Opportunité d'affaires


    J'octroie des prêts d'argent à toute personne dans le besoin.

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    - Résider en France ou dans l'un des pays de l'Union Européenne.
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    Bonjour Mr et Mme Ce message s'adresse aux particuliers à tous ceux qui sont dans le besoin d'un prêt particulier pour reconstruire leur vie . vous êtes à la recherche de prêt pour soit relancer vos activités soit pour la réalisation d'un projet , soit pour vous acheter un appartement, une maison, une voiture mais vous êtes interdit bancaire ou votre dossier à été rejeté à la banque. Je suis un particulier j’octroie des prêts allant de 3. 000 à 2 000 000€ à toutes personnes capable de respecter les conditions . Je ne suis pas une Banque et je n'exige pas beaucoup de documents pour vous faire confiance , mais vous devez être une personne Juste, Honnête, Sage et Fiable. J'octroie des prêts aux personnes vivantes dans toutes l'Europe et dans le Monde Entier. Mon taux d’intérêt est de 2 % l'an. Si vous êtes intéressés, Veuillez me contacter directement par mon adresse mail : credit-vital@outlook.com

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  28. Bonjour,
    Véritable témoignage d´un sérieux prêt acquis
    Lorsque les banques ou les proches ne peuvent vous suivre, il est bon de savoir qu'il existe une entraide quelque part.
    Suite à de nombreux rejets de dossier par les banques j´ai eu mon prêt de 45.000€ par l´intermédiaire de Mme Suzanne BENOIT qui m´a mis en contact avec un Monsieur intègre du nom André SCHNEIDER. Au départ je n´y croyais pas mais ma curiosité m´a poussé à essayer mais finalement j´ai pu obtenir ce prêt. Je viens de ce part vous informé pour que désormais vous sachez à qui vous adressez quand vous serez dans le besoin.
    Son email: pfinanceschneider@gmail.com
    Contacté-le si vous êtes dans le besoin.

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