Acheter des SCPI à crédit ?

Je rêve d'investissements immobiliers, mais j'ai déjà lassé les 6 agences immobilières autour de chez moi dans ma quête de la rentabilité. Selon eux, un rendement brut de 6% n'est pas envisageable... Les personnes pour qui elles ne peuvent provoquer un "coup de cœur" ne les intéressent pas, allez savoir pourquoi ! Aussi me suis-je intéressé à une autre forme d'investissement immobilier : les SCPI

Sur le papier, les avantages d'un placement SCPI sont nombreux : Ticket d'entrée bien moindre que dans l'immobilier classique, rentabilité de l'ordre de 5,5%, aucune gestion de locataire, un risque mutualisé par le nombre de "locataires" de la SCPI, et surtout, la possibilité comme dans l'immobilier classique d'acheter le tout à crédit et de faire donc jouer son fameux effet de levier.

Comment choisir sa (ou ses) SCPI ?

Sur ce très bon site, vous aurez un éventail assez complet des SCPI existantes, et surtout un travail formidable de classification et de statistiques.

Je ne m'étendrai pas sur les 3 types de SCPI (rendement, pour riche  de  plus-value et pour pigeon défiscalisante), celles qui m'intéressent sont celles de rendement.

Déjà, forte déception, on ne peut pas forcément acheter des parts de la SCPI de ses rêves. Les meilleurs SCPI sont souvent à capital fixe. Elles font quelques fois des augmentations de capital (AK), à défaut on peut essayer de s'en fournir sur le marché d'occasion (gré à gré), généralement organisé sur le site du gestionnaire. Il ne faut pas quand même noircir le tableau, il existe de très bonnes SCPI de capital variable.

Quels sont les caractéristiques à regarder pour faire son (ses) choix de SCPI ? (il est conseillé de panacher pour, comme le dit l'adage, ne pas mettre tout ses œufs dans le même panier) :

- Le rendement instantané.

- La surcote/décote ARN (actif réévalué  net) : tel l'investissement boursier dans la valeur, il vaut mieux acheter une SCPI qui ne soit pas sur-cotée par rapport à la valeur vénale de ses bâtiments. Attention tout de même, il y a rarement une bonne décote sans bonnes raisons.

- Le RAN (report à nouveau) : Indique la provision d'argent qu'a devant elle la SCPI pour garantir ses dividendes. On s'intéressera aussi à l'évolution de celui-ci sur les derniers mois. Une SCPI qui stocke de l'argent est plus rassurante qu'une qui puise dans ses réserves pour assurer ses dividendes .

- Le taux d'occupation des locaux : souvent proche de 100 %, un taux inférieur à 90 % peut indiquer que la SCPI a un potentiel de revalorisation de ses dividendes. Cela peut aussi être un signe de mauvaise gestion. à 99%, on applaudira la gestion de main de maitre, mais on pourra craindre une baisse du dividende si des locataires venaient à partir. Bref, personnellement je dirai qu'entre 90~95% on est bon.

- Les frais de souscription : souvent proches de 10%, il existe cependant des différences notables d'une SCPI à une autre.

- Le délai de jouissance des parts : la aussi, cela peut aller de 1 mois à 6 mois, cela peut peser dans la balance au moment de faire son choix.

- La vétusté  des bâtiments de la SCPI. Même si j'ai du mal à estimer le caractère "commercial" de ce critère, je vous le livre. Certains disent qu'avec l'arrivée du grenelle de l'environnement, les bâtiments vieillissants devront être remis aux normes énergétiques, ce qui pourrait coûter cher à certaines SCPI et faire baisser leurs dividendes. Les SCPI ont cependant un budget "provision pour gros travaux", à voir si celui-ci serait sous estimé chez certaines.

Bon vous avez choisi votre (vos) SCPI fétiches ? Plus qu'a obtenir un crédit et on se lance !

Là commence le parcours du combattant. Peu de banques financent la SCPI de votre choix. Effectivement, entre les banques qui ne financent que leur SCPI maison, celles qui n'ont pas le droit de financer des SCPI qui ne sont pas d'habitation  (les SCPI les plus intéressante sont souvent de bureaux ou de commerces), il ne reste souvent que les établissements bancaires spécialisé dans le crédit.

J'ai fait appel à un courtier en crédit ! (aussi pour tester la compétence de la future concurrence, j'ai honte de l'avouer). Je tairai la méconnaissance des montages gigognes optimisés, l'incompréhension de l'intérêt de faire un crédit à palier qui prendrait en compte ma capacité d'endettement supplémentaire dans 7 ans à l'arrêt du prêt de ma résidence principale, je ne retiendrai que le taux que j'ai réussi à obtenir, en promettant de domicilier les 2 salaires de notre couple (61 k à l'année) et tous nos livrets (15k d'épargne de précaution). 4,25% pour 15 ans, avec des frais de cautionnement de 1,2% du montant et 1 autre pour cent en frais de dossiers. J'ai même poussé le vice jusqu'à demander à mon courtier (gratuit bien sûr), pourquoi je payais autant de frais de dossier puisque c'était lui qui montait le dossier ! Il s'agit évidemment pour la banque de facturer en frais de dossier la commission du courtier. Quand on voit se multiplier sur le net les offres de crédit avec 0€ de frais de dossier, j'ai du mal à avaler que le courtier est "gratuit". J'espère arriver à travailler autrement quand je me lancerai, si je n'arrive pas à proposer 0€ de frais de dossier à mes clients, je doute démarrer mon activité.

J'obtiens donc un crédit à 4,25% d'un coté, des dividendes de 5,5% de l'autre (taxé à 12,3% de cotisations sociales et 14% pour ma TMI). S'en suis un calcul de taux de rentabilité interne (TRI) des sommes engagées... J'obtiens environ 5,4% de TRI net d'impôt en prenant les hypothèses suivantes : revente au prix d'achat, et maintient du dividende (sans revalorisation).

Pour moi, la prise de risque est fort mal rémunérée actuellement. En effet, il y a une perte instantanée de 12% du capital emprunté ( 10 % de frais pour la SCPI et 2,2% dans le crédit). Certes les SCPI sont un placement long terme, mais combien d'années avant que la part ne progresse de 12% alors qu'on est actuellement certainement en haut de bulle immobilière ? De plus, je sacrifie ici mon joker "effet de levier du crédit", une fois une telle opération faite, je ne pourrais espérer me ré-endetter avant 7 années, j'ai l'espoir d'arriver dans l'intervalle à faire une opération immobilière plus intéressante (notamment si une correction des prix intervient).

J'ai donc stoppé ici l'étude de l'achat de parts de SCPI à crédit et retourne chercher sur internet un bon rendement locatif dans mon coin.